以前の記事で立地のポイントについてまとめました。
立地が決まれば次は物件です。
立地と異なり、物件は管理会社次第である程度融通が利く部分もあります。ここでは物件を決める前に確認しておくべきポイントをまとめます。
重要度別物件選びのポイント
重要度☆☆☆ 家賃
物件選びで最も重要なのは家賃です。
ここでミスをすると塾の運営にダイレクトに影響が及びます。
個人的に目安としていたのが「家賃１０万」です。
これは、生徒が５人入塾してくれて単価２万で家賃分が払えるという想定によるものです。
実際決めた物件の家賃は約１２万でした。
想定より１人分高くなりましたが、自塾では２ヶ月目で売り上げから払えるようになりました。
ひとり塾では教室のスペースを抑えられるので、家賃もその分抑えられるはずです。
もちろん地域によって家賃相場は異なると思います。
都心では１０万程度じゃ無理でしょうし、田舎では高すぎるかもしれません。
いずれにしても最初から経営を大きく圧迫するような状態にならないように注意しましょう。
重要度☆☆☆ 駐輪場
自転車で塾に来る生徒もいるので、駐輪場も必須です。
駐輪場は１つのテナントで独占か、全テナントで共有かを確認しなければなりません。
独占であれば何台駐輪できるのか広さを現地で確認しておきましょう。
共有であれば広さだけでなく、借りる前の段階でどれだけの人が利用しているのかもチェックしておきましょう。
重要度☆☆ 駐車場
特に地方だと車での移動が中心となります。
車で来塾した保護者が停められる１台分の駐車スペースは確保しておきましょう。
物件になければ塾の近くの月極駐車場でも構いません。
重要度☆☆ 看板掲出ができるか
看板が掲出できるかどうかは塾の視認性に関わる重要なポイントです。
そもそも塾に限らず開業は１階の路面店が推奨されます。
これは通行人からの視認性が高いからです。塾であれば通学路にある塾は子供が毎日通るので、自然と塾の存在が刷り込まれます。
これは大きな強みです。
逆に言えば、たとえ１階路面店であろうが外からの視認性が低ければ意味がないということです。
管理会社に看板掲出ができるかどうか前もって確認しておきましょう。
自塾は２階にあり、実は外からの視認性は非常に悪いです。
ひさし部分が突き出ている構造で、すぐ下の歩道から塾の中は全く見えません。
ちょうどこんな感じです。
ではここで問題です。私は、どこに塾の看板を付けたでしょうか。
正解は…
ココでした！窓にステッカーなど貼っても意味ないですし、２階のひさし部分だと位置が高すぎます。
管理会社に交渉したところ、１階のテナントの許可が出ればいいですよと言われたので直接話をして許可をもらいました。
一見視認性が悪くても、見せ方次第でカバーできるというわけです。
立地も物件もいいけど視認性が…と思った時は一度管理会社に確認してみることをおすすめします。
重要度☆☆ 飲食店ＯＫかどうか
物件が複数のテナントが入るビル等である場合は、そのビルが飲食店ＯＫなのかどうかをあらかじめ確認しておきましょう。
塾のピークタイムは夕方から夜にかけてです。
つまり居酒屋などと重なるわけです。
集中して勉強するべき場所の塾の隣から、酔っ払いの喚声が聞こえてくるような状況は避けるべきです。声だけならまだしも、酔った人が生徒に何かちょっかいをかけてくる可能性も無きにしも非ず。
さらに害虫の問題もあります。
内見の段階では入っていなくても今後入ってくる可能性があるのかどうかは確かめておくべきでしょう。
重要度☆☆ トイレの状況
共用のトイレならば、男女別であることが必須です。
また誰が清掃するのか、トイレットペーパーの補充はどうするのかなど、細かいルールも確認しておきましょう。
教室内にトイレがある場合は、音がどれくらい響くのかを予め確認しておきましょう。
塾で長時間勉強するならトイレは必ず使うことになります。
トイレを使うことがストレスにならないように配慮が必要です。
重要度☆ １階
先述のように１階路面店であることは、視認性を上げるという意味ではメリットになります。
しかし、やはり１階路面店は家賃が高いです。
さらに、最初の低認知度を乗り越えて、口コミで紹介入塾が増えてくると、１階路面店である必要がなくなってきます。
２階以上の塾でも成功しているところがたくさんあるわけですから必ずしも必要というわけではなさそうです。
